De onderhandelingen over de aankoop van de Ringers Chocoladefabriek voor de experience-plannen van Dobla zijn vastgelopen. De huidige eigenaar Rabo Vastgoedgroep denkt dat andere scenario’s voor deze plek lucratiever zijn, en meent daarom dat de grond onder het Ringerscomplex nog miljoenen euro’s waard is. Met die vraagprijs houdt BOEi, de nationale maatschappij voor industrieel erfgoed, niet genoeg geld over om de Ringersfabriek in oude luister te restaureren. Zolang het gemeentebestuur geen monumentenstatus geeft aan de oude chocoladefabriek, is er in Alkmaar geen perspectief voor de Dobla-plannen.

Eigenaar Rabo Vastgoed weet zich geen raad met het Ringerscomplex, een restant uit een internationale portefeuille met commercieel vastgoed waarvan de waarde een tijdje op 2,2 miljard euro werd getaxeerd, maar dat na de vastgoedcrisis rigoureus werd afgewaardeerd en op last van de aandeelhouders werd afgestoten. Voor het Ringerscomplex kon echter geen koper worden gevonden. De winkel- en bedrijfsruimtes in Ringers kampen met 95% leegstand na de opkomst van de webshops en faillissementen van de huurders.

Het Ringerscomplex staat in de etalage, de Rabobank zit ermee in zijn maag en hoopt het verlies op deze mislukte investering nog zoveel mogelijk te beperken. Daarom werkte Rabo Vastgoed afgelopen jaar wel mee aan het haalbaarheidsonderzoek naar de Dobla-plannen. Maar zodra bleek dat de Dobla-plannen niet het lucratiefste scenario zou zijn voor de eigenaar, verloor deze zijn interesse. Tegenover de gemeente liet de eigenaar zich negatief uit over de financiële haalbaarheid van de plannen, en wethouder Kloos accepteerde dat.

Op commerciële basis is de Ringersfabriek niet te restaureren. Daarom bestaat BOEi, de nationale maatschappij voor Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel erfgoed. Bij de herontwikkeling van industrieel erfgoed door BOEi is een financieel tekort gebruikelijk, die in het geval van de Ringersfabriek ongeveer 10% van de stichtingskosten bedraagt. 90% van de herontwikkelingskosten kan volgens BOEi dus gedekt worden uit toekomstige huuropbrengsten, waarbij moet worden aangetekend dat vanwege een negatieve waarde geen verwervingskosten zijn mee gecalculeerd. Dat was een boodschap die de huidige eigenaar liever niet hoorde.

De Rabo Vastgoedgroep ziet voor zichzelf de hoogste opbrengst als de Ringersfabriek plaatsmaakt voor een woningbouwproject, bijvoorbeeld met appartementen ongeveer zoals de NoorderArcade. Bij de gemeente pleit de eigenaar voor medewerking aan dit scenario. Leuk voor de Rabobank, maar Alkmaar loopt dan een project mis met een verwachte economische impuls voor Alkmaar van circa 12 miljoen euro per jaar, 2 à 3 miljoen euro BTW-inkomsten per jaar voor de Belastingdienst, 100 tot 120 fulltime banen in de Ringersfabriek en de spin-off voor de hele binnenstad.

De eigenaar ziet er in ieder geval vanaf om zelf de oude Ringersfabriek te herontwikkelen als industrieel erfgoed volgens het Dobla-concept. Maar BOEi zet in op het Dobla-verhaal en ziet voldoende mogelijkheden om subsidiemogelijkheden en fondsen aan te boren om het eenmalige financieel tekort van de herbestemming af te dekken.

Het slagen van het Dobla-project hangt daarmee af van de verkoop van het pand aan vastgoedpartijen die wel mogelijkheden zien (zoals Dobla en BOEi dit steeds hebben voorzien). De Rabo vastgoedgroep staat open voor verkoop van haar posities op Overstad aan de hoogste bieder. Vanwege de bereidheid van de gemeente om aan elk initiatief uit de markt mee te werken, ook sloop-nieuwbouwplannen, hanteert de huidige eigenaar nu een onrealistisch hoge boekwaarde en vraagprijs voor deze positie op Overstad.

Overigens wil de Rabo Vastgoedgroep de hele positie het liefst in een koop kwijt, terwijl BOEi alleen maar interesse heeft in de oude Ringersfabriek. Daarom hebben een Alkmaarse projectontwikkelaar en BOEi elkaar gevonden om gezamenlijk biedingen te doen, waarbij BOEi dan de Ringersfabriek gaat herontwikkelen en de Alkmaarse projectontwikkelaar de rest eromheen. Tussen wat de Alkmaarse projectontwikkelaar en BOEI bieden voor de positie en wat de Rabobank ervoor wil hebben, zit een gat van vele miljoenen.

Een uitspraak van de gemeente dat zij het Dobla-project steunen en niet zullen meewerken aan scenario’s waarbij de Ringersfabriek wordt gesloopt, verlaagt de boekwaarde van de positie van de Rabobank op Overstad en brengt de onderhandelaars waarschijnlijk eerder bij elkaar. De toekenning van de monumentenstatus, zoals de gemeenteraad verlangde in mei 2014, lijkt daarom nu een passende stap.